प्री-EMI बनाम फुल EMI: पहले पेमेंट से आगे देखें।
प्री-EMI आपके शुरुआती खर्च को कम कर सकता है क्योंकि आप लिए गए लोन पर ब्याज देते हैं। जब तक आप एक्स्ट्रा पेमेंट नहीं करते, यह प्रिंसिपल नहीं चुकाता। फुल EMI प्रिंसिपल चुकाना पहले शुरू कर देती है, लेकिन किराया, EMI और बिल्डर की मांगों का कॉम्बिनेशन आपकी सेविंग्स पर दबाव डाल सकता है।
एक काम किया हुआ उदाहरण जिसे आप देख सकते हैं
मान लीजिए बैंक ने ₹60 लाख के लोन में से ₹12 लाख 8.5% सालाना ब्याज पर दिए हैं। बिना प्रिंसिपल चुकाए, पूरे महीने का ब्याज है:
₹12,00,000 × 8.5 ÷ 100 ÷ 12 = ₹8,500अगर अगले महीने की शुरुआत में और ₹12 लाख आते हैं, तो बैलेंस ₹24 लाख हो जाता है और महीने का इंटरेस्ट एस्टीमेट ₹17,000 हो जाता है। किराया और आपका अपना बिल्डर कंट्रीब्यूशन अलग-अलग कैश खर्च हैं। एक्स्ट्रा बैंक ड्रॉ एक्स्ट्रा घरेलू इनकम नहीं है।
ये महीने की शुरुआत के उदाहरण हैं। RBI की फेयर-प्रैक्टिस गाइडेंस असल में दिए गए पैसे से ब्याज लेने और सिर्फ़ उस समय के लिए ब्याज लेने के बारे में बताती है, जब तक पैसा बकाया है। महीने के बीच के सही चार्ज के लिए लेंडर का स्टेटमेंट इस्तेमाल करें।
एक उपयोगी योजना कैसे बनाएं
- मंज़ूरी, रेट, समय, कब्ज़े का महीना और अपने लेंडर का पूरा EMI शुरू होने का महीना डालें।
- इसमें टेक-होम इनकम, रहने का खर्च, दूसरी EMI, किराया, लिक्विड कैश और वह रिज़र्व जोड़ें जिसे आप बचाना चाहते हैं।
- उदाहरण के तौर पर दिए गए ट्रांच को बिल्डर के असली शेड्यूल से बदलें, और लोन ड्रॉ को अपने कंट्रीब्यूशन से अलग रखें।
- तीनों स्ट्रेटेजी की तुलना करें, फिर पज़ेशन में देरी, रेट में बढ़ोतरी या इनकम में रुकावट आज़माएँ।
- अपना प्लान डाउनलोड करें और अपने लेंडर से रीपेमेंट की शर्तों को चेक करें।
तुलना में क्या शामिल है
कैश चेक 12 महीने की देरी वाले सिनेरियो, आपकी चुनी हुई देरी और संबंधित लोन शुरू होने की तारीख, और 11 महीने तक चलता है। तीनों स्ट्रेटेजी एक ही तारीख का इस्तेमाल करती हैं। लाइफटाइम इंटरेस्ट अलग-अलग दिखाया जाता है क्योंकि अलग-अलग रीपेमेंट शुरू होने पर अलग-अलग पेऑफ डेट हो सकती हैं। घर की वैल्यू और इन्वेस्टमेंट रिटर्न का इस्तेमाल “विनर” घोषित करने के लिए नहीं किया जाता है।
गणना मान्यताएँ
- महीने का अनुमान: हर ट्रांच अपने महीने की शुरुआत में आता है; बकाया ब्याज मूलधन × सालाना रेट ÷ 12 है। महीने के बीच में ड्रॉ की तारीखें और लेंडर डे-काउंट के तरीके मॉडल नहीं किए गए हैं।
- पज़ेशन महीने की शुरुआत में किराया बंद हो जाता है। EMI शुरू होना पज़ेशन से अलग होता है। कैश महीने के आखिर में लिया जाता है; महीने के अंदर टाइमिंग के लिए एक्स्ट्रा कैश की ज़रूरत पड़ सकती है।
- प्री-EMI चुने हुए EMI शुरू होने वाले महीने तक ब्याज देता है, फिर डाली गई अवधि में चुकाता है। दो अर्ली-EMI ऑप्शन उस अवधि को पहले ड्रॉ से शुरू करते हैं।
- नए ड्रॉ पर दी गई EMI को फिर से कैलकुलेट किया जाता है और बाकी समय में रेट रीसेट हो जाता है। मंज़ूरी पर आधारित EMI मंज़ूरी से शुरू होती है और उस समय को बनाए रखने के लिए बाद के ड्रॉ पर बढ़ सकती है। ब्याज सिर्फ़ निकाले गए कर्ज़ पर लागू होता है। लेंडर की उपलब्धता चेक करें।
- एक्स्ट्रा पेमेंट से प्रिंसिपल कम हो जाता है; लागू ट्रांच और रेट रीकास्ट के बीच इंस्टॉलमेंट फिक्स रहती हैं। रेट रीसेट से EMI बदल जाती है, न कि कॉन्ट्रैक्ट की आखिरी तारीख बढ़ती है। फाइनल पेमेंट किसी भी राउंडिंग बैलेंस को क्लियर कर देता है।
- रिज़र्व प्रोटेक्शन महीने के आखिर में कैश का इस्तेमाल करके ऑप्शनल प्रीपेमेंट को लिमिट करता है; यह भविष्य में अफ़ोर्डेबिलिटी की गारंटी नहीं देता है। नेगेटिव कैश एक अनफंडेड गैप है, न कि एक माना हुआ ओवरड्राफ्ट।
- इनकम, रहने का खर्च और दूसरी EMI एक जैसी रहती हैं; सिर्फ़ किराया ही हर साल बढ़ता है। कोई टैक्स में छूट, इन्वेस्टमेंट रिटर्न, प्रोसेसिंग फ़ीस, पेनल्टी या बिल्डर मुआवज़ा नहीं माना जाता है। शुरुआती खर्च को खुद के कैश और रहने की जगह पर आने के खर्च के तौर पर डालें।
ये सवाल अपने लेंडर से पूछें
- रेगुलर EMI कब शुरू होती है: फ़ाइनल डिस्बर्समेंट, एक तय तारीख, या मोरेटोरियम लिमिट?
- क्या मैं कंस्ट्रक्शन के दौरान बांटे गए बैलेंस या पूरी मंज़ूरी पर EMI दे सकता हूँ?
- नए ट्रांच या रेट रीसेट पर, क्या बैंक EMI, टेन्योर या दोनों में बदलाव करेगा?
- महीने के बीच में किए गए पेमेंट और ऑप्शनल प्रीपेमेंट डेली इंटरेस्ट में कैसे दिखते हैं?
- कौन से ओन कंट्रीब्यूशन, चार्ज और पज़ेशन कॉस्ट देने हैं, और किस तारीख को?
आधिकारिक संदर्भ
- RBI हाउसिंग-लोन FAQ: डिस्बर्समेंट, प्री-EMI और EMI
- RBI फेयर प्रैक्टिस कोड: असल पेमेंट पर ब्याज लगाना
- ICICI बैंक: होम-लोन EMI और प्री-EMI की जानकारी
RBI हाउसिंग-लोन FAQ का इस्तेमाल प्री-EMI की परिभाषा के लिए किया जाता है, न कि इसके पुराने टैक्स या फीस के उदाहरणों के लिए। यह एक प्लानिंग एस्टीमेट है; आपका लोन एग्रीमेंट रीपेमेंट नियमों को कंट्रोल करता है।