ব্যবহৃত সূত্র
মোট ভাড়া ফলন = মাসিক ভাড়া x 12 / সম্পত্তির বর্তমান মূল্য x 100। নিট বার্ষিক ভাড়া = মাসিক ভাড়া x (12 - খালি মাস) - বার্ষিক রক্ষণাবেক্ষণ - বার্ষিক সম্পত্তি কর - অন্যান্য বার্ষিক খরচ। নিট ফলন = নিট বার্ষিক ভাড়া / সম্পত্তির বর্তমান মূল্য x 100। শেষ উদাহরণে মূল্যবৃদ্ধির অনুমান নিট ফলনের সঙ্গে যোগ হয়; এতে চক্রবৃদ্ধি বা বিক্রি ধরা হয় না।
উদাহরণ গণনা
50 লাখ টাকার সম্পত্তি, মাসিক 20,000 টাকা ভাড়া, এক মাস খালি থাকা এবং মোট 40,000 টাকা বার্ষিক মালিকানার খরচ ধরুন: মোট বার্ষিক ভাড়া 2,40,000 টাকা, খালি থাকার পর ভাড়া 2,20,000 টাকা এবং নিট বার্ষিক ভাড়া 1,80,000 টাকা। মোট ফলন 4.8%; নিট ফলন 3.6%। এগুলি উদাহরণের ইনপুট, বাজারের মানদণ্ড নয়।
এই ক্যালকুলেটরটি কীভাবে ব্যবহার করবেন
- সম্পত্তির বাস্তবসম্মত বর্তমান মূল্য এবং যে মাসিক ভাড়া পাওয়ার আশা করছেন তা লিখুন।
- বছরে সম্পত্তি কত মাস খালি থাকতে পারে লিখুন; ভাড়াটে বদলের মধ্যবর্তী সময়ও ধরুন।
- বার্ষিক রক্ষণাবেক্ষণ, সম্পত্তি কর ও অন্যান্য নিয়মিত খরচ প্রতিটি খাতে একবারই যোগ করুন।
- মোট ফলনের পাশাপাশি নিট ফলন দেখুন, তারপর বেশি খালি মাস বা বাড়তি খরচ দিয়ে আবার হিসাব করুন।
- মূল্যবৃদ্ধিকে আলাদা অনুমান হিসেবে ধরুন। রাখা বা বিক্রির সিদ্ধান্তের আগে ঋণের খরচ ও কর আলাদাভাবে তুলনা করুন।
গুরুত্বপূর্ণ অনুমান
- হিসাবের বছরটিতে ভাড়া ও নিয়মিত খরচ অপরিবর্তিত ধরা হয়; মাসের কিছু অংশ খালি থাকলে ভাড়া সেই অনুপাতে কমে।
- সম্পত্তির মূল্য শূন্যের বেশি হতে হবে। এই টুল আপনার দেওয়া মূল্য ব্যবহার করে; নিজে মূল্যায়ন বা এলাকার ভাড়ার তথ্য সংগ্রহ করে না।
- এখানে নিট ফলন ব্যক্তিগত আয়কর ও ঋণের খরচ বাদ দেওয়ার আগের হিসাব। EMI, ঋণের সুদ, কেনার স্ট্যাম্প ডিউটি, রেজিস্ট্রেশন, বিক্রির খরচ ও মূলধনি লাভের কর নিজে থেকে বাদ যায় না।
- ফলন ও মূল্যবৃদ্ধির যোগফল শুধু উদাহরণ; এটি পূর্বাভাস, IRR বা খরচযোগ্য নগদ নয়। সম্পত্তির দাম কমতে পারে।
সাধারণ ভুলগুলো এড়িয়ে চলুন
- মাসিক ভাড়ার সঙ্গে বার্ষিক খরচের অঙ্ক গুলিয়ে ফেলা।
- একই রক্ষণাবেক্ষণের বিল বার্ষিক রক্ষণাবেক্ষণ ও অন্যান্য খরচে দুবার গণনা করা।
- মোট ফলনকে হাতে পাওয়া আয় ধরে নেওয়া বা খালি থাকার মাস উপেক্ষা করা।
- কর ও ঋণের খরচ বাদ দেওয়ার আগের সম্পত্তির ফলনকে কর বাদ দেওয়ার পরের বা ঋণযুক্ত বিনিয়োগের ফলনের সঙ্গে তুলনা করা।
আরও এক মাস খালি থাকলে নিট ফলন কীভাবে বদলায়
উদাহরণে দ্বিতীয় খালি মাস থাকলে ভাড়া 2,20,000 টাকা থেকে 2,00,000 টাকায় কমে। একই 40,000 টাকা খরচ থাকলে নিট ভাড়া 1,60,000 টাকা হয় এবং নিট ফলন 3.6% থেকে 3.2%-এ নামে। এতে শুধু খালি থাকার ঝুঁকি আলাদা করে দেখা যায়; ভাড়া বা সম্পত্তির মূল্য অপরিবর্তিত থাকবে এমন পূর্বাভাস নেই।
রাখা বা বিক্রির তুলনায় ফলনের ব্যবহার
বর্তমান মূল্য দিয়ে বোঝা যায় আজকের সম্পত্তির মূল্যের তুলনায় ভাড়ার নগদ প্রবাহ কত। মূল কেনার খরচ আপনার বিনিয়োগের খরচ সম্পর্কে আলাদা প্রশ্নের উত্তর দেয়। তুলনার ভিত্তি একই রাখুন এবং বিক্রির খরচ, কর, বাকি ঋণ ও হারাতে হওয়া আয় আলাদাভাবে হিসাব করুন। শুধু বেশি ফলন থাকলেই সম্পত্তিটি ভালো বিনিয়োগ প্রমাণিত হয় না।