प्रयुक्त सूत्र
सकल किराया प्रतिफल = मासिक किराया x 12 / संपत्ति का वर्तमान मूल्य x 100। शुद्ध सालाना किराया = मासिक किराया x (12 - खाली महीने) - सालाना रखरखाव - सालाना संपत्ति कर - अन्य सालाना खर्च। शुद्ध प्रतिफल = शुद्ध सालाना किराया / संपत्ति का वर्तमान मूल्य x 100। अंतिम उदाहरण में मूल्य वृद्धि की धारणा शुद्ध प्रतिफल में जोड़ी जाती है; इसमें चक्रवृद्धि या बिक्री शामिल नहीं है।
उदाहरण गणना
50 लाख रुपये की संपत्ति, 20,000 रुपये मासिक किराया, एक खाली महीना और कुल 40,000 रुपये सालाना स्वामित्व खर्च मानें: सकल सालाना किराया 2,40,000 रुपये, खाली अवधि के बाद किराया 2,20,000 रुपये और शुद्ध सालाना किराया 1,80,000 रुपये है। सकल प्रतिफल 4.8% और शुद्ध प्रतिफल 3.6% है। ये उदाहरण के इनपुट हैं, बाजार का मानक नहीं।
इस कैलकुलेटर का उपयोग कैसे करें
- संपत्ति का यथार्थ वर्तमान मूल्य और मिलने की उम्मीद वाला मासिक किराया दर्ज करें।
- साल में संपत्ति कितने महीने खाली रह सकती है, दर्ज करें; किरायेदार बदलने का अंतराल भी शामिल करें।
- सालाना रखरखाव, संपत्ति कर और अन्य नियमित खर्च हर मद में केवल एक बार जोड़ें।
- सकल के साथ शुद्ध प्रतिफल पढ़ें, फिर अधिक खाली महीनों या बढ़े खर्च के साथ दोबारा गणना करें।
- मूल्य वृद्धि को अलग धारणा मानें। रखने या बेचने का निर्णय लेने से पहले ऋण लागत और कर की अलग तुलना करें।
महत्वपूर्ण मान्यताएँ
- मॉडल वाले साल में किराया और नियमित खर्च स्थिर माने जाते हैं; महीने के कुछ हिस्से तक खाली रहने पर किराया उसी अनुपात में घटता है।
- संपत्ति का मूल्य धनात्मक होना चाहिए। यह टूल दर्ज मूल्य का उपयोग करता है; खुद मूल्यांकन या स्थानीय किराये की जानकारी नहीं लाता।
- यहाँ शुद्ध प्रतिफल व्यक्तिगत आयकर और ऋण लागत से पहले का है। EMI, ऋण ब्याज, खरीद की स्टांप ड्यूटी, रजिस्ट्रेशन, बिक्री खर्च और पूंजीगत लाभ कर अपने आप नहीं घटाए जाते।
- प्रतिफल और मूल्य वृद्धि का योग केवल उदाहरण है; यह भविष्यवाणी, IRR या खर्च योग्य नकद नहीं है। संपत्ति की कीमत गिर सकती है।
आम गलतियाँ जिनसे बचना चाहिए
- मासिक किराये और सालाना खर्च के अंकों को मिला देना।
- एक ही रखरखाव बिल को सालाना रखरखाव और अन्य खर्च, दोनों में गिनना।
- सकल प्रतिफल को हाथ में आने वाली आय मानना या खाली रहने वाले महीनों को अनदेखा करना।
- कर और ऋण लागत से पहले के संपत्ति प्रतिफल की तुलना कर के बाद या ऋण के प्रभाव वाले निवेश प्रतिफल से करना।
एक अतिरिक्त खाली महीने से शुद्ध प्रतिफल कैसे बदलता है
उदाहरण में दूसरा खाली महीना किराये को 2,20,000 रुपये से 2,00,000 रुपये कर देता है। वही 40,000 रुपये खर्च होने पर शुद्ध किराया 1,60,000 रुपये और शुद्ध प्रतिफल 3.6% से 3.2% हो जाता है। इससे केवल खाली रहने का जोखिम दिखता है; किराया या संपत्ति मूल्य स्थिर रहने की भविष्यवाणी नहीं है।
रखने या बेचने की तुलना में प्रतिफल का उपयोग
वर्तमान मूल्य से पता चलता है कि आज की संपत्ति कीमत के अनुपात में किराये का नकदी प्रवाह कितना है। मूल खरीद लागत आपके निवेश की लागत से जुड़ा अलग सवाल बताती है। तुलना में एक समान आधार रखें और बिक्री खर्च, कर, बाकी ऋण तथा छूटने वाली आय को अलग से शामिल करें। केवल ऊँचा प्रतिफल यह साबित नहीं करता कि संपत्ति अच्छा निवेश है।