प्रयुक्त सूत्र
विरासत में मिली प्रॉपर्टी अपने आप में कोई टैक्सेबल इवेंट नहीं है। टैक्स तब लगता है जब प्रॉपर्टी बेची जाती है, और कैलकुलेशन आपकी जगह पिछले मालिक की पोजीशन पर होता है। खरीदने की कॉस्ट वह होती है जो पिछले मालिक ने चुकाई थी, और होल्डिंग पीरियड उनकी खरीद से गिना जाता है, यही वजह है कि विरासत में मिली प्रॉपर्टी लगभग हमेशा लॉन्ग टर्म होती है, भले ही आपको वह हाल ही में मिली हो। अगर पिछले मालिक ने 1 अप्रैल 2001 से पहले प्रॉपर्टी खरीदी थी, तो टैक्सपेयर उस तारीख की फेयर मार्केट वैल्यू को बदल सकता है, जहाँ यह असल कॉस्ट से ज़्यादा हो, और 2001-02 बेस ईयर के लिए कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स 100 हो। सिर्फ़ 1 अप्रैल 2001 को या उसके बाद किए गए कैपिटल इम्प्रूवमेंट ही गिने जाते हैं। 23 जुलाई 2024 से पहले खरीदी गई प्रॉपर्टी के लिए, कोई भी निवासी बिना इंडेक्सेशन के साढ़े बारह परसेंट और इसके साथ बीस परसेंट में से चुन सकता है। कम रेट का मतलब अपने आप कम टैक्स नहीं होता: इंडेक्सेशन तभी काम आता है जब कॉस्ट के मुकाबले गेन कम हो, और बड़े गेन पर फ्लैट रेट काम आता है।
उदाहरण गणना
माता-पिता से विरासत में मिली एक संपत्ति, जिसे उन्होंने 1990 में 2,00,000 रुपये में खरीदा था, को 2,00,000 रुपये ब्रोकरेज के साथ 1 करोड़ रुपये में बेचा जाता है। एक मूल्यांकनकर्ता 1 अप्रैल 2001 को इसका उचित बाजार मूल्य 8,00,000 रुपये रखता है, जो वास्तविक लागत से अधिक है, इसलिए यह अधिग्रहण की लागत बन जाती है। इंडेक्सेशन के बिना लाभ 92,00,000 रुपये है और साढ़े बारह प्रतिशत कर 11,50,000 रुपये है। इंडेक्सेशन के साथ लागत 8,00,000 रुपये गुणा 384 बटा 100, या 30,72,000 रुपये हो जाती है, जिससे 67,28,000 रुपये का लाभ और 13,45,600 रुपये का बीस प्रतिशत कर मिलता है। यहां फ्लैट रेट लगभग दो लाख रुपये सस्ता है
इस कैलकुलेटर का उपयोग कैसे करें
- सेल प्राइस और सेल पर हुए ट्रांसफर खर्च डालें।
- वह रकम डालें जो पिछले मालिक ने प्रॉपर्टी के लिए असल में चुकाई थी।
- अगर उन्होंने इसे 1 अप्रैल 2001 से पहले खरीदा है, तो उस तारीख की फेयर मार्केट वैल्यू डालें और एक्विजिशन इंडेक्स को 100 पर छोड़ दें।
- अगर उन्होंने इसे बाद में खरीदा है, तो उस साल का नोटिफाइड कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स डालें।
- बिक्री के साल का कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स और अप्रैल 2001 के बाद किए गए किसी भी सुधार को डालें।
- दोनों रास्तों की तुलना करें और चेक करें कि इंडेक्सेशन का ऑप्शन आपके लिए उपलब्ध है या नहीं।
महत्वपूर्ण मान्यताएँ
- खरीदने की कीमत पिछले मालिक की कीमत है, या 1 अप्रैल 2001 की फेयर मार्केट वैल्यू है, जहाँ यह ज़्यादा है।
- होल्डिंग पीरियड पिछले मालिक के एक्विजिशन से शुरू होता है, जिससे गेन लॉन्ग टर्म हो जाता है।
- केवल 1 अप्रैल 2001 को या उसके बाद किए गए सुधारों को ही गिना जाएगा।
- दोनों रास्तों में से चुनने का ऑप्शन सिर्फ़ 23 जुलाई 2024 से पहले खरीदी गई प्रॉपर्टी के लिए ही उपलब्ध है।
- सेक्शन 54 और 54EC के तहत सरचार्ज, सेस और छूट लागू नहीं होती हैं।
आम गलतियाँ जिनसे बचना चाहिए
- विरासत की तारीख को खरीदने की तारीख के तौर पर इस्तेमाल करना, जिससे गलत तरीके से फ़ायदा शॉर्ट टर्म हो जाता है।
- खरीदने की लागत को शून्य माना गया क्योंकि वारिस ने कुछ भी भुगतान नहीं किया।
- अप्रैल 2001 के बाद पिछले मालिक द्वारा खरीदी गई प्रॉपर्टी के लिए 2001 के फेयर मार्केट वैल्यू का दावा करना।
- इसमें अप्रैल 2001 से पहले किए गए सुधार भी शामिल हैं, जिन्हें गिना नहीं गया है।
- यह मानते हुए कि कम हेडलाइन रेट से हमेशा कम टैक्स बिल आता है।
चार नियम जो जेनेरिक कैपिटल गेन टूल गलत बताते हैं
एक स्टैंडर्ड कैपिटल गेन कैलकुलेटर आपकी खरीद की कीमत और खरीदने की तारीख पूछता है। विरासत में मिली प्रॉपर्टी के लिए ये दोनों आंकड़े मौजूद नहीं हैं, और विरासत की तारीख बदलने पर शॉर्ट-टर्म कैलकुलेशन और बहुत बड़ा टैक्स बिल बनता है। सही ट्रीटमेंट कॉस्ट और होल्डिंग पीरियड दोनों के लिए पिछले मालिक तक पहुंचता है, 2001 से पहले की खरीद के लिए फेयर मार्केट वैल्यू बदलने की इजाज़त देता है, और सिर्फ़ 2001 के बाद के सुधारों को गिनता है। इनमें से कोई भी गलत होने पर जवाब काफी बदल जाता है, इसीलिए इस कैलकुलेशन के लिए एक आम फील्ड के बजाय अपना अलग टूल होना चाहिए।
- कीमत पिछले मालिक की है, ज़ीरो नहीं और आपकी भी नहीं।
- होल्डिंग पीरियड उनकी खरीद से शुरू होता है।
- 1 अप्रैल 2001 का फेयर मार्केट वैल्यू बदला जा सकता है।
- केवल अप्रैल 2001 के बाद हुए सुधार ही गिने जाएंगे।