प्रयुक्त सूत्र
कैलकुलेटर सबसे पहले रिड्यूसिंग-बैलेंस होम-लोन EMI कैलकुलेट करता है। फिर यह इन्वेस्टमेंट कॉर्पस से मंथली EMI-साइज़ विड्रॉल को एक स्मूद नेट-रिटर्न केस और एक स्ट्रेस-फर्स्ट केस के तहत मॉडल करता है। रिक्वायर्ड-रिटर्न आउटपुट एक सिंपल एनुअल विड्रॉल-यील्ड स्क्रीन है, जबकि एंडिंग-कॉर्पस आउटपुट मंथली कंपाउंडिंग और विड्रॉल का इस्तेमाल करते हैं। टैक्स, कॉस्ट और एग्जिट-लोड इफेक्ट्स को सिर्फ यूज़र द्वारा एंटर किए गए एनुअल ड्रैग से दिखाया जाता है।
उदाहरण गणना
1 करोड़ रुपये के घर के लिए, 20 लाख रुपये का डाउन पेमेंट, 20 साल के लिए 8% पर 80 लाख रुपये का लोन और 80 लाख रुपये का SWP कॉर्पस, EMI लगभग 66,900 रुपये है। 12% का ग्रॉस रिटर्न एक आसान उदाहरण में उस EMI को कवर कर सकता है, लेकिन पहला साल खराब होने पर आखिरी कॉर्पस काफी कम हो सकता है।
इस कैलकुलेटर का उपयोग कैसे करें
- प्रॉपर्टी की कीमत, डाउन पेमेंट, लोन रेट और लोन का समय डालें।
- वह कॉर्पस डालें जिसका इस्तेमाल आप मंथली SWP के लिए करेंगे।
- कॉस्ट और टैक्स के असर के लिए एक ग्रॉस रिटर्न और एक कंज़र्वेटिव एनुअल ड्रैग सेट करें।
- पहले साल का नेगेटिव रिटर्न और स्ट्रेस के बाद रिकवरी का अंदाज़ा लगाएँ।
- स्थिर और स्ट्रेस-फर्स्ट एंडिंग कॉर्पस की तुलना करें, फिर एक अलग EMI रिज़र्व का साइज़ तय करें।
महत्वपूर्ण मान्यताएँ
- इन्वेस्टमेंट रिटर्न सिनेरियो के अंदाज़े होते हैं, फोरकास्ट या गारंटी नहीं।
- होम-लोन रेट और EMI एक जैसे रखे जाते हैं, भले ही फ्लोटिंग रेट रीसेट हो सकते हैं।
- विड्रॉल हर महीने होता है और रिटर्न ड्रैग एक आसान प्रॉक्सी है, टैक्स कैलकुलेशन नहीं।
- प्रॉपर्टी की कीमत बढ़ना, स्टाम्प ड्यूटी, रजिस्ट्रेशन, मेंटेनेंस और किराया इसमें शामिल नहीं हैं।
आम गलतियाँ जिनसे बचना चाहिए
- 12% को फिक्स्ड रिटर्न मानना।
- टैक्स, फीस और रिस्क के बिना लोन रेट के साथ ग्रॉस इन्वेस्टमेंट रिटर्न की तुलना करना।
- विड्रॉल पीरियड की शुरुआत में मार्केट में गिरावट को नज़रअंदाज़ करना।
- पूरा लिक्विडिटी बफर इन्वेस्ट करना और साथ ही बड़ा लोन लेना।
यह स्ट्रेस टेस्ट क्या जवाब देता है?
यह कोई आसान 12% माइनस 8% की तुलना नहीं है। इसमें असल EMI, कॉर्पस पर सालाना विड्रॉल का दबाव, एक स्मूद-रिटर्न एंडिंग वैल्यू और एक बैड-फर्स्ट-ईयर एंडिंग वैल्यू कैलकुलेट की जाती है।
12% रिटर्न और 8% लोन से 4% प्रॉफ़िट की गारंटी क्यों नहीं मिलती?
लोन का ब्याज कॉन्ट्रैक्ट पर होता है और इसे घटते हुए बैलेंस पर कैलकुलेट किया जाता है। इन्वेस्टमेंट रिटर्न अनिश्चित, एक जैसा नहीं होता और इस पर विड्रॉल, टैक्स और लागत का असर पड़ता है। इसलिए हेडलाइन परसेंटेज के बीच का अंतर रिस्क-फ्री आर्बिट्रेज नहीं है।
सीक्वेंस रिस्क मुख्य फेलियर मोड है
जब विड्रॉल चल रहे हों, तो वही एवरेज रिटर्न बहुत अलग नतीजे दे सकता है। शुरुआत में बड़ी गिरावट से परमानेंट नुकसान हो सकता है क्योंकि रिकवरी से पहले यूनिट्स बिक जाती हैं।
EMI रिज़र्व का इस्तेमाल करें
रिज़र्व आउटपुट, चुनी हुई EMI को मार्केट से बाहर रखने के लिए ज़रूरी कैश दिखाता है। यह घर के इमरजेंसी फंड से अलग होता है और इन्वेस्टमेंट रिस्क को खत्म नहीं करता है।